Příprava investičních příležitostí

  1. Příprava investiční příležitosti
    • Vytipování a nalezení pozemku v Praze, případně ČR
    • Oslovení vlastníků a projednání kupní smlouvy
    • Vypracování studie proveditelnosti v souladu s územním plánem
    • Nalezení partnera příležitosti, kofinancování
  1. Realizace investiční příležitosti – projekt
    • Sestavení projekčního týmu – inženýring
    • Zajištění podkladů pro projekt
    • Řízení projekčního týmu
    • Zajištění zpracování EIA
    • Projednání na úřadech a DOSS
    • Inženýring pro vydání územního rozhodnutí a stavebního povolení
  1. Příprava k realizaci výstavby
    • Zpracování zadávací dokumentace pro výběr zhotovitele
    • Příprava výběrového řízení a jeho vypsání
    • Vyhodnocení výběrového řízení ( zpravidla vícekolové)
    • Zpracování harmonogramu výstavby a návrh milníků stavby
    • Návrh Smlouvy o dílo, návrh příkazní smlouvy na výkon TDS a KBOZP
  1. Realizace investiční příležitosti – stavba
    • Zajištění předání staveniště, napojovací body, ohlášení na stavební úřad
    • Výkon činnosti TDS – Technický dozor stavebníka
    • Výkon činnosti KBOZP – Koordinátor bezpečnosti a ochrany zdraví dle vyhlášky
    • Finanční kontroling stavby, kontrola zjišťovacích protokolů a fakturace
    • Kontrola harmonogramu výstavby
    • Příprava pro dílčí přejímky a kolaudace
    • Zajištění podkladů pro návrh vkladu vlastníka
    • Zajištění podkladů pro založení SVJ, návrh stanov
    • Příprava výběrového řízení na správce nemovitosti
    • Závěrečná zpráva a vyhodnocení stavby

1.1. Vytipování a nalezení pozemku
Od roku 2007 s zabýváme nalezením vhodných pozemků pro výstavbu v rámci platného územního plánu Prahy. V případě zájmu jsme schopni pomocí partnerů zajistit pozemky v rámci celé ČR. Tímto způsobem jsme realizovali již investiční akce v Ústeckém kraji pro výstavbu obchodních center, Ve Středočeském kraji pro výstavbu výrobních areálů i individuální výstavby RD.

1.2. Prověření vlastnických práv k pozemkům, zápisy na Katastru nemovitostí a rejstřících finančních ústavů. Oslovení vlastníků, řešení zástavních práv, projednání ceny a platebních podmínek, příprava kupní smlouvy. Návrh kupní smlouvy je vypracován renomovanou advokátní kanceláří v souladu se zákonem 89/2012 Sb. ( NOZ)

1.3. Na uvedeném pozemku zajišťujeme vypracování studie proveditelnosti s ohledem na platný územní plán. Nabízíme variantní řešení s možnou úpravou územního plánu. Součástí studie je studie ekonomické návratnosti investice, předpokládaný výnos a skladbu nákladů. Zpracováváme základní podnikatelský záměr pro potřeby projednání financování výstavby.

1.4. V případě zájmu jsme schopni zajistit i partnera pro investiční příležitost, zhotovitele s dodavatelským úvěrem, financující banku.

2.1. Pro každou příležitost sestavujeme tým specialistů-projektantů samostatně. S hledem na specifika pozemku, složitost návrhu studie, požadovaný rozsah studie a představy klienta je tým obsazen specialisty. Pracujeme s renomovanými architektonickými kancelářemi ale i se studii mladých začínajících architektů.  Vedoucím týmu je vždy pracovník EDG, s většinou specialistů pracujeme dlouhodobě.

2.2. Před zahájením prací na projektu zjišťujeme existenci podkladů v archívech stavebních úřadů, v archívu IPRu a  NPÚ. Samozřejmostí jsou podklady z Katastru nemovitostí , zajištění geodetického zaměření pozemku a kontrola platných hranic pozemku ( často chyby v evidenci). Velmi důležité jsou podklady správců sítí a podklady k věcným břemenům na pozemku.

2.3. Sestavení projekčního týmu je základním kamenem pro zdárný průběh zakázky. Spolupracujeme  dlouhodobě s prověřenými projektanty, kteří znají požadavky úřadů v místě zakázky. Dbáme na profesní odbornost a kvalifikaci, termíny a obsahovou správnost dokumentace podle vyhlášky 499/2006 Sb, po novele v roce 2013. Tým je veden pracovníkem společnosti s dlouhodobou praxí v řízení zakázek. Pro řízení týmu používáme systém 4Project a oceňovací software EuroCalc.

2.4. Většina staveb musí být povolena stavebním úřadem. Musí získat územní rozhodnutí a stavební povolení. U staveb, kde je riziko negativního vlivu na životní prostředí, musí před získáním těchto povolení předcházet proces posouzení vlivů na životní prostředí neboli EIA (Environmental Impact Assessment). V rámci EIA se posuzují vlivy plánovaných staveb a zařízení na veřejné zdraví a na životní prostředí (vlivy na živočichy a rostliny, ekosystémy, půdu, horninové prostředí, vodu, ovzduší, klima a krajinu, přírodní zdroje, hmotný majetek a kulturní památky a jejich vzájemné působení a souvislosti). Proces EIA vede krajský úřad (nebo Ministerstvo životního prostředí, pokud projekt zasahuje do více krajů). Tomuto úřadu investor zasílá oznámení o záměru, kterým je proces EIA zahájen. Procesu EIA podléhají jen záměry, které jsou uvedeny v příloze č. 1 k zákonu č. 100/2001 Sb., o posuzování vlivů na životní prostředí – v Kategorii I. U těchto záměrů probíhá celá EIA vždy povinně – jsou to například letiště nebo dobývacího prostory pro těžbu uhlí. U jiných záměrů z Kategorie II proběhne povinně alespoň tzv. zjišťovací řízení. Jeho účelem je rozhodnout, zda záměr bude podléhat posuzování vlivů na životní prostředí nebo ne.

2.5.  Po vypracování studie proveditelnosti projednáme podmínky výstavby na úřadech a po doplnění dokumentace vyžádáme  vyjádření dotčených orgánů státní zprávy a správců sítí ( např. HZS, HS, ….). Podmínky stanovená tímto projednáním zpět zapracujeme do projektové dokumentace.

2.6. Pro zdárné vydání územního rozhodnutí, nebo stavebního povolení je zpravidla nutné záměr opakovaně projednat na úřadech, případně doplnit dalšími požadovanými studiemi. Značně se tak urychlí případné vyřešení  komplikací při projednávání záměru nebo odvolání účastníků.

3.1. Zpravidla nebýváme generálním dodavatelem stavby. Naše pozice je v kvalitním řízení zakázky s vybraným generálním dodavatelem. Pro výběr dodavatele stavby  naopak zpracováváme dokumentaci pro výběr zhotovitele v celé její šíři. Mimo výkresovou část, technické zprávy a všechna vyjádření získaná ve stavebním řízení je to zejména kvalitní výkaz výměr a základní nabídkový rozpočet pro investora stavby. Způsob výběru doporučujeme investorovi a je jen na něm, zda zvolí užší řízení s oslovením vybraných firem , nebo půjde v maximálním rozsahu, v souladu se zákonem 137/2006 Sb.- Zákonem o zadávání veřejných zakázek.

3.2. Výběrové řízení je připraveno včetně všech podkladů elektronicky, je možno soutěžit i formou aukce. Součástí dokumentace zpravidla bývá i harmonogram výstavby s milníky stavby, které investor považuje za nepřekročitelné. Jednotný formulář pro podávání nabídek slouží k transparentnímu způsobu výběru a vyhodnocení nabídek. Po vyhodnocení a stanovení pořadí účastníků předáváme k rozhodnutí investora.

3.3. Praxe z poslední pěti let na stavebním trhu jednoznačně ukazuje nutnost vícekolového výběrového řízení pro dosažení kvality výběru. Po eliminaci nevyhovujících nabídek v prvním kole je obvykle zadávací dokumentace doplněna a zpřesněna o návrh smlouvy a platební podmínky v dalším kole. Obvykle investor i připouští návrh variantního provedení pro dosažení snížení nabídkové ceny při zachování kvality.

3.4. Po dokončení výběru zhotovitele dochází k dopřesnění harmonogramu výstavby, zapracování variant a určení milníků stavby. Tyto milníky jsou obvykle obsaženy i ve smlouvě o dílo a jsou vymahatelné. Složí k lepší kontrole stavby v jejím průběhu a zabezpečují výstavbu bez skluzů a prodloužení termínů. Obvykle je k milníkům vztažen i termín povolené fakturace prací.

3.5. S ohledem na skutečnost, že jsou všechny potřebné údaje pro stavbu již známy ( cena, termín, zhotovitel, milníky,…) předkládáme k podpisu návrh SoD pro zhotovitele v konečném znění a návrh PS pro výkon TDS a KBOZP. Cenové otázky za výkon TDS a KBOZP jsou s investorem projednány při zahájení výběrového řízení na zhotovitele.

4.1. Po podpisu příkazní smlouvy na výkon TDS je investor již nadále zastupován naší společností. Připravíme protokoly o předání staveniště zhotoviteli a zajistíme všechna potřebná ohlášení zahájení stavby. Zejména kontrolujeme povinnost zhotovitele zajistit potřebná vyměření, vytýčení stavby, podzemních sítí a uzavření smluv na zábory prostranství.

4.2. Po celou dobu stavby je vykonáván technický dozor stavebníka(TDS)  na stavbě. Četnost kontrol je dána smlouvou. Dozor organizuje konání kontrolních dní stavby a koordinačních dnů se subzhotoviteli, pořizuje záznam z průběhu stavby a kompletní fotodokumentaci. Důsledně hlídá dodržování harmonogramu a milníků stavby.

4.3. Koordinujeme spolupráci zhotovitelů nebo osob jimi pověřených při přijímání opatření k zajištění BOZP s cílem chránit zdraví fyzických osob, zabraňovat pracovním úrazům a předcházet vzniku nemocí z povolání. Dáváme podněty a na vyžádání zhotovitele doporučujeme technická řešení nebo opatření k zajištění BOZP pro stanovení pracovních nebo technologických postupů a plánování bezpečného provádění prací. Spolupracujeme při stanovení času potřebného k bezpečnému provádění jednotlivých prací nebo činností. Sledujeme provádění prací na staveništi se BOZP, upozorňuje na zjištěné nedostatky a požadujeme bez zbytečného odkladu zjednání nápravy. Kontrolujeme zabezpečení obvodu staveniště, včetně vstupu a vjezdu na staveniště s cílem zamezit vstup nepovolaným fyzickým osobám. Spolupracujeme se zástupci zaměstnanců pro oblast BOZP a s příslušnými odborovými organizacemi, popřípadě s fyzickou osobou provádějící technický dozor stavebníka. Zúčastňuje se kontrolní prohlídky stavby, k níž jsme přizváni stavebním úřadem. Navrhujeme termíny kontrolních dnů k dodržování plánu za účasti zhotovitelů nebo osob jimi pověřených a organizuje jejich konání. Sledujeme, zda zhotovitelé dodržují plán a projednává s nimi přijetí opatření a termíny k nápravě zjištěných nedostatků. Provádíme zápisy o zjištěných nedostatcích v BOZP na staveništi, na něž prokazatelně upozorňujeme zhotovitele, a dále zapisujeme údaje o tom, zda a jakým způsobem byly tyto nedostatky odstraněny.

4.4. V průběhu stavby je kontrolován soulad prováděných řešení, materiálové standardy a zjišťovací protokoly dokončených částí stavby. Odsouhlasením zjišťovacího protokolu vzniká nárok zhotovitele na vystavení faktury za období do milníku stavby. Jsou evidovány veškeré odsouhlasené méněpráce pro odečet ceny a vícepráce po odsouhlasení změnových listů investorem.

4.5. Kontrola harmonogramu je prováděna na každém kontrolním dni (KD), nejméně však 1xtýdně.

4.6. V průběhu stavby provádíme přípravu na provedení dílčích přejímek ( zpravidla na vybudování sítí a jejich předání správcům, ukončení záborů, kolaudace přípojek a komunikací…)

4.7. Pro investora zajišťujeme vypracování geodetických prací a příloh pro návrh vkladu vlastníka do Katastru nemovitostí. Zpracováváme i žádost pro získání čísla popisného.

4.8. Ve spolupráci s advokátní kanceláří zajišťujeme vypracování návrhu stanov pro vznik SVJ ( u bytových domů), případně jiné smluvní dokumenty pro správu a údržbu nemovitosti.

4.9. Pro investora připravujeme zadávací dokumentaci a realizujeme výběrové řízení na správce nemovitosti.

4.10. Pro potřeby investora a případně i financující banky vypracováváme závěrečnou zprávu stavby. Zpráva obsahuje posouzení souladu projektové dokumentace a provedení stavby, posouzení dosažených termínů výstavby a návrh na vypořádání smluvních pokut. Přílohou je digitalizovaná dokumentace skutečného provedení stavby, předávací protokol s vyznačením lhůt pro záruky, veškerá vyjádření a kolaudační souhlas s užíváním stavby.